深夜回家发现车位被占，物业却说“无权干涉”；花几十万买车位，产权证却办不下来…这些糟心事的根源，都藏在《物权法》关于车位归属的规则里。
小区车位并非简单的“谁建归谁”。法律上将其分为三类：
规划内车位（建房时已报批）
人防车位（战时防空用）
新增车位（后期改造）
其中规划内车位最易引发纠纷——开发商常宣称“已计入公摊”，业主则认为“属于业主共有”。
判断车位归属的核心是查看《建设工程规划许可证》附图。若车位面积已计入公摊，则开发商无权出售；若为独立产权且未公摊，开发商可处置。但现实中，很多开发商通过模糊公摊计算方式打擦边球。
即使开发商拥有产权，也必须优先满足业主需求。常见套路是开发商将车位打包卖给第三方公司，再高价返租给业主。这种行为可能被认定为变相剥夺业主优先权，业主可联合向住建部门投诉。
人防车位产权归国家，但和平时期使用权可转让。注意两点：
转让合同最长不超过20年（超过部分无效）
物业不得以“战时征用”为由随意清退车主
遇到车位纠纷时建议：
到城建档案馆调取小区原始规划图
要求物业公示车位收益明细（共有车位收益归全体业主）
联合10%以上业主可申请行政查处